La procédure pour expulsion d'un locataire
L’impayé de loyers est lourd à vivre tant financièrement que psychologiquement.
La situation est financièrement difficile pour de « petits » propriétaires qui n'ont que peu de biens en location. Il faut avoir les moyens de gérer l'arriéré. Bien souvent, leur situation financière dépend du versement régulier des loyers, donc de la situation des locataires. Un loyer qui vient à ne pas être payé ? C’est l’échéance mensuelle du propriétaire auprès de la banque qui n’est pas honorée.
D’où l’importance de réagir tôt et utilement; d'un point de vue pratique : dès que vous constatez un impayé, relancez immédiatement votre locataire (par lettre simple à compter du 15ème jour après le 1er terme impayé, et lettre recommandée à compter du 30ème jour), ainsi que la personne qui s’est portée caution, le cas échéant. N’hésitez pas à alerter (si le locataire ne le fait pas de son côté) les services sociaux concernés (assistante sociale, CAF). Si le locataire perçoit une allocation logement, demandez à ce qu’elle vous soit directement attribuée.
Surtout ne perdez pas de temps. Plus vous interviendrez tôt et prendrez le pouls de la situation de votre locataire, plus vous aurez de chances d'éviter un contentieux lourd.
Si au bout d’un mois, à compter du premier terme impayé, vous n’avez obtenu aucune réponse (satisfaisante) de votre locataire, nous vous conseillons de prendre contact avec un cabinet de recouvrement compétent maitrisant bien la procédure d'expulsion, celui-ci travaillant généralement au forfait, n'aura aucun intérêt à vous embarquer dans une procédure longue et couteuse semée d'embûches, il n'est pas rare de voir de voir de malheureux propriétaires s'étant précipités un peux trop rapidement dans une procédure d'expulsion judiciaire orchestrée par un avocat, arriver au terme de la procédure d'expulsion après deux longues années, ( si tel devrait être votre cas, il est encore temps d’annuler votre voyage aux Seychelles, votre budget vacances vous sera très utile pour satisfaire aux dépenses liées à la procédure…)
Dans le cas où après avoir épuisé tous les recours dont il dispose le cabinet de recouvrement n'aurait toujours pas réussit à faire entendre raison à votre locataire, , celui-ci fera délivrer un commandement de payer par son huissier habituel, c’est-à-dire un acte qui va réclamer au locataire les sommes non payées, qui équivalent généralement à ce stade, à deux mois de loyers).
Après la délivrance du commandement de payer, le locataire a deux mois pour réagir.
L’huissier l’a informé de l’existence d’aides étatiques (comme le Fonds de Solidarité Logement). Deux mois peuvent être largement suffisant pour « solvabiliser » une situation non-critique (un simple accident de parcours en somme).
Cependant si le locataire se trouve déjà sur le bas-côté de la route (environnement déjà dégradé : surendettement, séparation, chômage, difficultés chroniques à régler le loyer), sa situation ne se réglera pas en deux mois…
Que le locataire soit décidé à s’en sortir mais qu’il n’ait pas les moyens de régler sa dette, ou qu’il reste totalement passif face à sa situation (par méconnaissance des aides ?, mauvaise foi ?) vous serez contraints de poursuivre la procédure.
A ce stade de la procédure, vous vous féliciterez d'avoir fait appel à un cabinet de recouvrement qui vous assistera jusqu'au terme de cette procédure. ( sans suplément d'honoraires si celui- ci travaille au forfait)
Son rôle est de faire délivrer une assignation à l’encontre du locataire afin d’obtenir son expulsion et sa condamnation au paiement des sommes dues.
Cette assignation est notifiée aux services de la Préfecture qui en théorie doivent mener une enquête sociale qui servira au juge (lors de l’audience) et rechercher activement ( !) une solution au problème (c’est l’objectif de loi relative à la prévention des expulsions). En théorie seulement, car dans la pratique par manque de moyens, manque de temps, il s'agit plus « d'une mise à disposition » que d'une véritable action des services de l'Etat.
Le plus souvent, l'audience se déroule sans qu'une solution ait été trouvée ou qu'une solution ait encore abouti. Et l’impayé vogue toujours…..
L’audience est le carrefour qui déterminera le reste de votre voyage.
- Si le juge estime que le locataire est en situation de régler sa dette locative (en général après présentation d'éléments prouvant sa solvabilité ou au vu d'un état de compte faisant état de la reprise des loyers courants depuis quelques mois ou au vu de l'enquête sociale menée par les services de la préfecture), il peut suspendre l’expulsion en accordant des délais de paiement aux locataires (dans un maximum de 24 mois). Les locataires restent dans les lieux mais ont une épée de Damoclès au-dessus de la tête : s’ils viennent à ne pas respecter l'échéancier fixé par le juge, vous serez en droit de faire procéder à leur expulsion.
- si le locataire ne se présente pas à l'audience ou n'est pas représenté (et c’est le cas 9 fois sur 10), et qu'aucune démarche concrète (saisine des services sociaux existants) n'a été entreprise, le juge fera le plus souvent droit à votre demande et accordera l'expulsion sans délai pour apurer l'arriéré.
Si le juge prononce l’expulsion sans aucune condition suspensive, le cabinet de recouvrement confiera immédiatement ce dossier à un huissier (en général, à celui qui a fait délivrer le commandement de payer ou l’assignation).
L'huissier délivre au locataire un commandement de quitter les lieux (l’huissier demandait avant aux gens de « déguerpir »…); le locataire a de nouveau deux mois pour s'exécuter. Là encore les services de la Préfecture sont alertés. Mais cette alerte est rarement suivie d’effet.
Vous patientez donc encore deux mois. Relativisons : deux mois comparés aux 6 mois que vous venez déjà de vivre, c’est court !
Certes, mais si à l’issue de ce délai, le locataire n’a toujours pas préparé ses valises, qu’il ne donne pas signe de vie (et omet bien entendu de vous régler les quelques euros qu’il vous doit), ou pire encore vous indique tranquillement que vous ne pouvez rien contre lui car vous êtes en pleine période hivernale (du 1er novembre au 15 mars), il va falloir prendre patience (les adeptes du yoga seront nettement avantagés).
L’huissier effectue une tentative d'expulsion. En clair, il se présente chez le locataire, et il constate que :
- les locataires sont partis (heureux le propriétaire dont les locataires ont la délicatesse de s’exécuter !)
- les locataires sont absents, et il constate l’échec de la tentative
- les locataires sont présents mais refusent de partir, et il constate l’échec de la tentative
En cas d’échec de la tentative, l’huissier requiert le concours de la force publique. Et là, oh surprise, devinez quoi, les services de la préfecture concernés ont à nouveau … deux mois pour répondre (une enquête sociale est à nouveau menée).
Si le concours de la force publique est accordée dans ce délai, l'expulsion peut (enfin !) avoir lieu (en présence du commissaire de police).
Et si aucune réponse n'est donnée à l'issue des deux mois (ce qui équivaut à un refus) ou qu'un refus est exprimé (ce qui peut paraître ahurissant mais arrive ponctuellement quand la Préfecture estime qu’il peut y avoir une atteinte à l’ordre public), que devez-vous faire ?
Vous devez lutter ! Car entre vous et l’administration, c’est désormais une véritable guerre ; une guerre des nerfs !
Vous êtes contraints de mettre en jeu la responsabilité de l’Etat (en fournissant l’ensemble des pièces de procédure, et en démontrant l’étendue de votre préjudice financier).
L'Etat doit vous indemniser tant qu’il n’accorde pas le concours de la force publique. Seulement, dans le dictionnaire franco-administration, devoir n’équivaut pas à exécution…
Une pression constante (mais polie) sur le service des expulsions de la Préfecture pour
obtenir un versement s’impose alors... Vous avez des relations à la Préfecture ? Faites-les jouer ! Il est bien connu que la diplomatie prend le pas sur une quelconque atteinte à l’ordre public.
Le voyage était semé d’embûches, mais vous avez fini par arriver à bon port, après, au minimum, un an de procédure, de bagarres, de dépenses surtout.
Que tout cela ne vous décourage pas ! Un mauvais locataire n’est ni une généralité ni une fatalité. Sachez que si dès le départ vous avez fait appel à un cabinet de recouvrement, ces professionnels maitrisent bien ce genre de situation et sont assez doués pour faire (déguerpir ) pardon, faire quitter les lieux à votre locataire indélicat, ainsi que pour recouvrer les loyers que vous devrait celui- ci.
